L’investissement immobilier : comment évaluer les risques et les perspectives de rendement

par | Fév 20, 2023 | Investir | 0 commentaires

Convaincu par les avantages procurés par le placement immobilier ? Ce type d’investissement vous permet de constituer un patrimoine pérenne sur le long terme, de percevoir des revenus complémentaires et d’assurer votre retraite. Pourtant, il n’est pas à l’abri des risques, même s’il génère un rendement très attractif. Ces deux facteurs doivent être bien considérés si vous prévoyez de réussir votre investissement. Voici les détails essentiels à savoir pour les évaluer.

Les 2 façons d’évaluer les risques de l’investissement

L’investissement immobilier consiste avant tout à acquérir un bien afin d’en tirer un revenu supplémentaire. Le placement peut être une SCPI, un crowdfunding immobilier ou tout simplement un bien à louer. Avant de vous lancer, mieux vaut évaluer les risques qui peuvent se produire.

Risque lié à l’acquisition du bien

Que ce soit avant l’achat d’un bien ou pendant sa mise en location, l’acquéreur devra être vigilant. Cela, parce que les risques liés à l’acquisition sont nombreux, à savoir :

  • Le type du bien : tout logement n’est pas une source d’investissement pertinent, il faut savoir choisir selon le marché immobilier qui l’accompagne (studio, appartement T1 jusqu’à T5) ;
  • Son emplacement : l’endroit doit être bien sélectionné, car détermine la rentabilité optimale du placement.

Au départ d’un locataire, votre bien peut risquer la dégradation. Autant en prendre en compte, car certains dégâts peuvent coûter cher et la caution ne sera pas suffisante.

Risque lié à l’activité locative

Il existe également le risque de la vacance locative, notamment si votre locataire est un étudiant universitaire. Cela peut concerner aussi la difficulté de trouver le locataire adéquat pour votre logement. Sachez que chaque jour de non-location peut être un jour de perdu. Autre risque, celui de l’impayé. En effet, il peut arriver que pour une raison soudaine, le locataire est dans l’impossibilité de payer son loyer. Le conflit avec le locataire peut aussi contribuer à ce risque.

La manière de calculer le taux du rendement

Un investissement immobilier réussi, c’est avant tout avoir un rendement locatif élevé. Généralement exprimée en pourcentage, son évaluation se fait via un calcul assez simple. À savoir que plus le pourcentage est élevé, plus l’investissement est rentable.

Le rendement locatif proprement dit

Le rendement locatif, comme son nom l’indique, est un indicateur clé de la performance d’un investissement immobilier. Le plus souvent, il varie de 2 à 7 %, voire plus dans certains cas. Ce taux dépend aussi du type de logement, sachant que les petites surfaces rapportent plus que les grandes.

Calcul d’un rendement locatif

Tout d’abord, le calcul du rendement peut s’accomplir en deux étapes : le rendement brut et le rendement net. Le premier consiste à réaliser une estimation rapide de l’intérêt de l’investissement, tandis que le second prend en compte les différents frais et taxes.

Le calcul demeure assez simple, dont les formules sont :

  • Rendement locatif brut = 100 × (loyer mensuel × 12)/ prix du bien immobilier
  • Rendement locatif net = 100 (loyer mensuel – charges – taxes foncières – impôt × 12)/ prix du bien (prix d’achat + frais de notaire + frais d’agence)

En suivant simplement ces calculs, vous aurez le rendement locatif de votre bien.

Le rendement selon la ville

Outre le calcul, sachez que l’emplacement du bien a un fort impact sur le rendement. D’ailleurs, chaque ville de France dispose de son taux, dont certains sont plus élevés que d’autres. Les grandes villes ayant un taux de rentabilité intéressant sont, par exemple, Mulhouse (10,39 %), Le Mans (9,09 %), Limoges (8,58 %) et Perpignan (8,13 %). Par ailleurs, si vous comptez investir dans les arrondissements de Paris, sachez que ce n’est pas vraiment très attractif (4 à 5 %). De plus, le prix d’acquisition des biens est très élevé.